Ik ben makelaar ?!

Kijk nou eens goed op Funda, naar een advertentie van een willekeurige koopwoning.

Wat stáát er nou eigenlijk in zo’n advertentie ?

Wat schrijft zo’n makelaar nu over zo’n woning ?

Waarom zou een makelaar een woning beter kunnen beschrijven dan de eigenaar zelf ?

Dus ik vraag je; wat maakt een makelaar een èchte, goede makelaar ?

Een ‘echte’ makelaar zegt, dat hij het dossier deskundig en zorgvuldig samenstelt en alle gegevens nauwkeurig verzamelt en checkt, zodat de kopers goed geïnformeerd zijn.

Laten we dat eens goed bekijken:

• een intakegesprek; makelaar onderzoekt de wensen van de verkoper; De klant vult nu zonder het te beseffen de advertentietekst in ! De beste en mooiste eigenschappen van de woning wil de klant graag vertellen en maakt een groot deel uit van de beschrijving van de woning.
• een indicatie van de vraagprijs of taxatie. Taxatie is een combinatie van markt, locatie, ligging, wijk, tehcniosche staat, ouderdom en type woning. een eigenaar weet vaak heel goed de plaats van zijn eigen woning in de markt. Die heeft al lang een idee van de mogelijke verkoopprijs en zal waarschijnlijk inzetten op iets meer dan dat bedrag. De makelaar zal dat ongeveer overnemen of iets verlagen, om de verkoop te vergemakkelijken.
• de makelaar zal zijn ‘volledige netwerk‘ inzetten om zodoende veel mensen te bereiken; Dat wil zeggen hij zal de woning op Funda zetten en in het plaatselijke woningkrantje en een bord in de tuin of aan het raam hangen.
• de makelaar zal foto’s maken en soms, voor 500,- extra,  een 360 -opname. Ik heb makelaars met hun smartphone een soort 360-opname zien maken. Natuurlijk was ie zelf regelmatig in beeld en was de belichting knudde. En dat bij een woningprijs en courtage voor meer dan een half miljoen !
• dan is er regelmatig open huizen dag, de makelaar maakt daar graag gebruik van. Waar je normaliter juist op je gemak een woning wilt bekijken en vragen stellen aan de makelaar, wordt je nu onder druk gezet tussen twee afspraken in, en heeft de makelaar het nu te druk met de wachtende mensen afhouden, om je vragen te beantwoorden.
• dan mag je nog snel een biedingsformulier meenemen en wordt de volgende klant binnengeroepen.
• in het zeldzame geval (er is er altijd één) dat je de bieding wint, krijg je in een paar dagen ene voorlopig koopcontract voorgeschoteld, waarin alle aansprakelijkheid wordt afgewezen, uitgesloten en verondersteld niet bekend te zijn bij verkopende partij.

Dus samenvattend komt het werk van de makelaar hier op neer:

• • praten met eigenaar (2 uur)
  • opstellen advertentie en fotos (2 uur)
  • uploaden naar funda (1/2 uur)
  • een middag vrijmaken voor bezichtiging (4 uur)
  • een middag vrijmaken voor het invullen van naam van koper en verkoper op het koopcontract. (4 uur)
  • beide partijen feliciteren (1/2 uur)

                         ———————————-  +

Heb je meegerekend?     13 uur

Een doorsnee woning kost 3 ton.

Makelaarscourtage 1 à 2 % = 3 à 6000,-

Uurloon Makelaar = 3000,- / 13=  tussen  230,- en 460,- per uur

Natuurlijk zie ik dat helemaal verkeerd. Elke makelaar kan je uiteggen waarom mijn berekening niet klopt.

Dus ik stel voor dat je met die makelaar je huis verkoopt. Jij blij , ik blij, makelaar blij.

Ha, je bent er nog.

Laat me je dan dit uit eigen ervaring vertellen;

Vorige week heb ik weer iemand begeleid in het kopen van een woning. Het ging om een vrijstaande woning voor een ouder echtpaar.

De woning stond geadverteerd op Funda, Pararius en VBO.nl , dus die was goed te vinden en goed verspreid.

Helaas was de advertentietekst met informatie over de woning heel summier. De tekst was kort, oppervlakkig en algemeen.

Het bouwtechnisch rapport had net zo goed kunnen gelden voor 10 andere woningen en een plattegrond met indeling ontbrak zelfs !

Is een bouwkundig rapport bij het kopen van een huis verplicht of niet?

• • • • • In principe dus niet, tenzij je een hypotheek met NHG wilt en het taxatierapport iets vermeldt waardoor het volgens de NHG-regels wel moet.
        • Ook zonder NHG kan de bank zeggen dat ze per se een bouwkundige keuring willen zien.
        • Dan heb je altijd nog de mogelijkheid om te kijken of een andere bank die eis niet stelt.
        • Aan de andere kant: als je daar een hogere hypotheekrente moet betalen kun je jezelf de vraag stellen of je dan niet beter dat rapport kunt laten opstellen.
        • Dan ga je gewoon goed vergelijken om te zorgen dat je niet teveel betaalt en kun je er achteraf nog voordeel van hebben ook.                                bron : homefinance.nl

Waar was het volledig en nauwkeurig samengestelde bouwdossier ? Die was er niet.

Het was een samenraapsel van wat men zo gauw van de woning kon bemachtigen. Terwijl de woning toch al een half jaar leeg staat, dus tijd genoeg zou je zeggen.

Het koopcontract stond vol met disclaimers, dat de verkoper op geen enkele manier aansprakelijk gesteld kan worden voor gebreken, zichtbaar en onzichtbaar. Dat schept toch geen vertrouwen ?

De kopers mochten tijdens een open-huizendag een half uurtje rondkijken en een dag later een bod uitbrengen. Geen informatie verder, geen uitleg, geen diepgang, geen inhoud.

“U mag hier onder de streep uw handtekening zetten voor 4 ton”.

“Wat u krijgt ? Deze woning, zoals die hier staat en zoals die is op dit moment. Morgen is de woning van u, met alle problemen en mankementen van dien. Dank u wel, tot ziens, volgende bieder graag ! ”

Dit is een korte, maar letterlijke beschrijving van hoe het is gegaan. En dit is tegenwoordig echt geen uitzondering.

Als koper ben je machteloos.

Is dat zo ?

Welnee, je bent niet machteloos, maar je bent wel slecht geïnformeerd !

Je weet niet waar je JA of NEE tegen zegt.

Je staat voor een levensgrote aankoop en je bent nog slechter geïnformeerd dan wanneer je een tweedehands auto koopt; Daarvan weet je de onderhoudshistorie, je krijgt garantie, je mag testen , proberen, op alle knoppen drukken. Je krijgt garantie op roest en defecten, je krijgt zelfs een gratis bakje koffie en je mag er nog een week over nadenken.

• bij een nieuwe woning krijg je géén bakkie koffie, je krijgt géén garantie, géén informatie, je moet overal afblijven en je weet géén onderhoudshistorie. Zelfs de ladder om de dakgoot schoon te maken zit er niet bij inbegrepen !
• een tweedehands auto kost 20.000,-
• een tweedehands woning kost meer dan 200.000,-
• in een tweedehands auto zit airco, in een huis van 2 ton  niet.
• in een tweedehands auto zit een radio, bluetooth, camera, tv-scherm achterin de hoofdsteunen.
• in een woning van 2 ton is de radio weg , geen tv, geen wifi-router
• In een tweedehands auto accepteer je geen vieze vlekken.
• In een huis van twee ton mag je eerst de muren gaan ontvetten en alle muren en plafonds gaan schilderen.
• In een auto zitten 5 tot 7 zitplaatsen.
• In het huis van 2 ton nemen ze zelfs de tuinstoelen mee.
• afleverkosten van een auto zijn zo’n 500 euro
• kosten koper van een woning zijn 4% = 8000,-

En je betaald voor een woning 10x zoveel dan voor een tweedehands auto ! JE LIJKT WEL GEK !

Wordt het niet eens tijd, dat je je daarom wèl goed laat informeren ?

Wordt het niet eens tijd dat je iemand meeneemt met verstand van zaken, voordat je ja zegt tegen tweehonderdduizend euro ?!

Ik ben bouwkundig expert met jarenlange ervaring.

Daardoor ken ik de geschiedenis, de zwakke en sterke punten van een bouwwerk.

Ik ben niet verbonden aan geldschieters, hypotheekverstrekkers, of makelaarsverenigingen.

Juist daarom kan ik u onpartijdig, onbevooroordeeld en onafhankelijk adviseren en informeren. Waar de risico’s zitten en wat uw afweging mag zijn.

Vooral in een tijd waarin de kopers in de rij staan en als bedelaars worden behandeld, is het belangrijk om te weten waar je ‘ja’ tegen zegt.

De tijd dat je makelaars 1-2% courtage mag betalen, is voorgoed voorbij.

Je betaalt voor wat je krijgt; voor de prestaties die ik je lever. Voor de duidelijkheid en zekerheid van een deskundige.

Geen percentage; gewoon een eerlijke vergoeding voor verleende energie, moeite, aandacht en deskundigheid !

Ik kan de markt niet veranderen. Ik kan je lage bod niet winnend maken.

Wat ik wel kan, is jou laten zien wat je koopt, waarvoor je betaald en of dat teveel is. Omdat je DAARNA gaat betalen aan een lekkend dak, aan betonrot in de balkons, aan rotte kozijnen die door het schilderwerk nog net blijven hangen. Wat je gaat betalen aan een gevaarlijk slechte elektra, aan verstopte riolering, aan extra isolatie in het dak, aan condens in de dubbele beglazing, verzakkingen, scheuren, schimmels, enz. enz.

Dan maak je je keuze in elk geval niet blind. Dan weet je waar je in stapt. Dan weet je waar je JA op zegt.

En je krijgt eerlijke begeleiding.

En je betaalt niet teveel .

En … je eigen huis komt ook mooi op Funda te koop staan.

En daar krijg je dan ook een eerlijke prijs voor.

Jij blij.

Koper blij.

Verkoper blij.

Ik blij.